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投资房产秘诀:国家往哪砸钱多,就去哪买房子

2011-06-03 16:27  来源:  点击:4557

房产对任何城市来说都是一个支柱性的行业,政府、国家都对它进行一系列的扶持,所以这个产业是前途无量的。

老百姓投资不外乎就是房产、股票、基金、国债等。投资房产,相对于其他几种投资方式来说,比较稳定。极速大发快三房地产网提醒您投资房产要关注以下方面:

1、关注政策重理性

1)我国2005年以前的8年时间,市场是不理性的市场,但是自从2005年6月1日之后,5.55%的全额营业税和后来普通住宅、非普通住宅区分的差额营业税等一系列税收政策出台,不管是自住购房客户还是投资购房客户,在购房过程中都十分理性。2005年以前,谁拿到房子谁有本事。

如果政策有大的波动,市场出现不稳定因素,风险就很大。所以,投资房产理性很重要,不能买一套房子想着过三个月能赚钱,要尽可能往投资而不是投机的方向去想。

2)买房子是作为抗通胀的手段。如果人们普加工资,不久必然通胀。被轮番炒作过的地段,不要再去买了,而要买没有炒作过的地段的房子。只要有居住价值,小区品质好一点就可以。但是3-5年内,房产市场必然有大的调整,起码会停滞不前。

要微涨不能猛涨:从目前的预期看,是流动性过剩造成了房地产上涨,大家都认为在一二年之内,通货膨胀是必然的,所以大家拼命地买房子就是要抵御通货膨胀。但是如果把炒房作为投资,这对国民经济的发展是比较危险的。所以我的观点就是房子要微涨,不能猛涨。

3)国家往哪砸钱多,就去买那个区域的房子。如政策有大浦东的利好消息,万科的金色城市可考虑。原浦东和南汇交界的部分,潜在价值是巨大的,将来会是大浦东的中心,以后的财力物力一定是很大的投入,房价一定会被迅速拉起。

4)在政策很平稳的时候买。比如顾村,华山医院的北院都开建了,说明政府下决定要把这个区域建好。投资顾村先不说能赚多少钱,起码投资在这里不会赚不到。还有世博辐射到的区域和中心城区。比如静安区是上海面积最小人口最少的区,但是很多人在考虑子女教育的时候,会优先考虑静安区的房子。静安区房子抗跌,市场火的时候也是涨得最高的。

5)购房要确定大的方向,要在政策很平稳的时候买。比如在上海,顾村、华山医院的北院都开建了,说明政府下决定要把这个区域建好。投资顾村先不说能赚多少钱,起码投资在这里不会赚不到。还有世博辐射到的区域和中心城区。比如静安区是上海面积最小人口最少的区,但是很多人在考虑子女教育的时候,会优先考虑静安区的房子。静安区房子抗跌,市场火的时候也是涨得最高的。

投资房产还是比较安全的。你让很多老阿姨去研究上市公司的业绩,她没有那么高的水平,但是房子,她看看房型,两房朝南、全明,再问问价格和月租金,就能盘算房子值不值得买了。很多人一旦股票基金不行了,第一个想到的就是投资房产。如果房价一直跌,说明政策、国家经济出了问题。政府很鼓励这个行业发展,不需要国家投入很多,就能对GDP做相当大的贡献。所以一旦市场不行了,减税、减息的政策马上就会出来。房地产业牵涉的行业面也很广:银行、保险、建材、装饰、纺织等等,一旦这个行业不行了,很多行业都会受影响。

6)在我国,政策是有决定意义的,要重视政策因素。有时候利空政策一来,"兵败如山倒"。房价不会永远涨,每个人都觉得自己不是最后一个接棒的傻瓜,而一旦有风吹草动,你可能就是最后一棒,很少有人能踏准节拍,所以对一般的投资推荐基金和信托产品。

2、看银行对其买房贷款的态度:

买房子一定需要风向标,即便在当下这个经济弱市中。看中一处房子好不好,就看银行对其买房贷款的态度,如果银行对某个房产项目的贷款态度较松,就说明此处房产的市场前景好;如果银行对某个房产项目的贷款管理得较严,就说明此处房产的市场风险较大。因为银行在决定是否为一家开发商提供贷款前,都会进行详细的调查,如果此项目的市场前景不好,银行在贷款的过程中一定会很严。

3、买房区域怎么选?

李嘉诚很经典的一句话,投资房产没什么窍门,就是地段、地段、地段。意思就是要选择区域,根据自己的实力选择适合自己的范围。

陶喆(98年度台湾乐坛十大最佳专辑、最佳制作人)投资房产有秘诀,他认为"烂房子生在好地段同样能卖出好价钱",因此他在短短几年内出售过8套房子,获利达百万美元,令圈中人士佩服不已。

1)投资地段推荐

政府发这么多货币,来年必然通胀。被轮番炒作过的地段,不要再去买了,而要买没有炒作过的地段的房子。只要有居住价值,小区品质好一点就可以。

2)了解区域的状态,比如崇明的定位是国家级的农业生态岛,没有被炒作过。自己住和投资都比较合适。再说区域价值和交通配套:大桥、隧道都要接入崇明岛,从江苏海门到崇明有崇海大桥,启东到崇明有崇启大桥,以后南通到上海可能直接从崇明就过来了,崇明把江苏和上海连接起来了,以后上海的轨道线还要通到崇明岛,而且还有可能延伸到江苏,仁济医院在崇明也有分院,而且档次很高。

5、评估房产投资的三大公式

1)租金乘数要小于12

租金乘数是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式:=投资金额/每年潜在租金收入,这个数值最好小于12。

就拿40平方米的小户型为例,虽然楼层朝向不那么令人满意,可占的地段却不错,拿16万元总价和1200元的月租金相比,租金乘数是小于12的。一般来说,这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。

2)8到10年之间能收回投资额

可以估算资金回收期的长短,这个年限之后收到的钱可就是纯收入了:投资回收年数:(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12)

首先,要保证月租金与按揭月供款的差为负值,否则,根本无投资可言。其次,回收年数越短越好,合理的年数在8到10年左右。仍以我看好的小户型为例,假设我不是一次付清,而先付三成首付4.8万元,贷款10年,每月按揭供款1150元,虽然现在算来,它的投资回收年数在10年内。但考虑到一旦今后房价上涨,而租金却不同步增长的话,现在购买这套房产每月的租金收入就无法弥补月供款。

3)15年收益是否物有所值

年收益×15年:房产购买价,该房产物有所值;如果年收益×15年>房产购买价,此房产尚具升值空间;如果年收益×15年<房产购买价,那么它的价值已被高估,需要谨慎购买。

还是40平方米的小户型为例,年租金收益为1.44万元,乘以15等于21.6万元,大于售价16万元,当然此房产是值得投资的。

6、不建议普通人投资

普通老百姓买房子主要出于改善的需求,挑自己喜欢的去买。例如22万元买进一套房产,10年以后46万元卖掉了,这个投资是失败的,这十年里GDP的增长也不止这个幅度。资金使用是要计算成本的,赚到了高于GDP增幅的收益,才算赚钱。

7、投资房产要做到不输是最重要的,考虑自住和投资两方面,可以自己住,又能租得出去。

8、买房子一定要在自己能力承受范围内,可购买市中心买95-107平方米的小两房,因为这类房子好租又好卖。

9、购买二手房:

新房子就要选品质好的小区、房型好的房子,倾向于买楼层低一点的,等到过两三年再卖掉的时候,跟楼上的价格也差不了多少。

买二手房要等得起:投资二手房是不能着急,要有耐心。比如看中某个小区,就等中意的房源出来,一是等急卖的,比如卖了房马上要出国的,二是等对行情不了解的,比如买一套房子,卖家长期在外地,不知道上海的行情,委托一个中间人负责,中介人也没有多关注价格,挂了个比较低的价格,就比较理想了。

用土法子给二手房打分:

1)房子的折旧费:房子一旦盖好便进入折旧期,一般来说,砖混结构的一等房屋的折旧期是50年,那么每年的折旧率位2%

2)户型因素:旧房因户型不合理功能太落后而无法与新房媲美,如果房子的户型为小厅小卫小厨房(三小套型)扣减10%

3)房子无电梯,所在的楼层不同价格也不一样。

一二层为基准价那么五六层扣减3%七层扣减5%三四层加3%顶楼减5%

4)朝向因素:房子没有朝南的门窗减5%

5)小区环境对房价的影响

没有物业管理减5%小区无单独封闭减5%属于重点小学区域加15%

6)因为是旧房所以减8%

在以上数据的基础上报价应为同地理位置商品房价的60%-70%约是当前周边房屋租金的100倍。

[责任编辑:王珊]

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