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公积金贷款“被拒”猫腻:利益“潜规则”

2011-02-10 10:42  来源:  点击:857

【资讯顶部】榕庄

一些地产商以这样或那样的理由拒绝公积金贷款,许多消费者在利益受损之后却还蒙在鼓里,公积金贷款究竟存在怎样的利益链条?

近日,恒大地产“长沙恒大雅苑”项目拒绝公积金贷款的消息,再次将公积金贷款执行问题托上了水面。此前,国内地产行业曾就拒绝公积金贷款行为展开过广泛的探讨,许多存在违规行为的开发商被媒体曝光。

时至今日,北京、南京等一些城市已明确规定开发商不能拒绝公积金贷款。但在国内许多地方,开发商公然拒绝公积金贷款的现象仍普遍存在,就连北京等一些明令禁止的地区,一些开发商也仍在以“劝阻、忽悠”等形式变相规避公积金贷款。

毫无疑问,在公积金贷款与商业贷款之间,许多有条件的消费者倾向于选择公积金贷款。而公积金贷款存在的本身,也是我国推行住房制度改革的一项措施,目的在于由国家、集体、个人三方共同负担、解决职工住房困难。

但政策的明令禁止与公然违规形成的鲜明对比,使监管政策处于十分尴尬的地位。

公积金贷款“被拒”猫腻

“据我了解,直到目前,国内许多城市仍然存在开发商拒绝公积金贷款的现象。”在接受记者采访时,上海市建纬律师事务所长沙分所地产律师黄劲(微博)表示。

尽管经过数年的规范,拒绝公积金贷款问题已在许多城市得到了有效遏制,但违规行为依然不时显现。在一些监管不是很严厉的地区,开发商公然拒绝公积金贷款,由此使得许多消费者无端付出数量不菲的额外贷款成本。而在一些监管相对严厉的地区,开发商的销售人员也会以各种理由及方式极力忽悠消费者,变相拒绝公积金贷款。

在众多借口与说辞中,公积金贷款手续繁琐、审批时间长是许多开发商惯用的忽悠伎俩,销售人员往往告诉消费者,与商业贷款相比,公积金贷款并没有多少优势,从而诱使消费者选择商业贷款。

有些开发商则对公积金贷款做出一些限制性规定,比如声明需由开发商与当地公积金管理中心签订相关协议并结成业务关系之后,消费者才能申请公积金贷款,或者对于“组合式贷款”说不。

“金额上限是目前公积金贷款存在的问题之一,目前北京最高是100万,上海是80万。而在这些地方买房子100万或80万肯定是不够的,所以一些地方就允许组合贷款。”复旦大学住房政策研究中心(CHPS)执行主任陈杰告诉记者。

组合式贷款是指在总贷款额中,部分选择公积金贷款,部分选择商业贷款,即两种贷款方式相结合。实际上,由于公积金贷款在金额上有所限制,在北京、上海等房价高企的一线城市,公积金贷款额度很难满足所有贷款需求,那么组合式就成为众多消费者的首选。而开发商拒绝组合式贷款也就意味着对公积金贷款说“不”。

但实际上,开发商的说辞绝大多数纯属忽悠,各地公积金管理中心是否与开发商签订所谓的“合作协议”,关键在于开发商想不想签,或者说开发商是否手续齐全而能不能签的问题。理论上,任何一个购买了合法楼盘的购房人,只要拿着相关的身份证明、购房合同、购房首付款发票就能来公积金中心申请贷款,开发商要做的只是出具相关证明手续而已。

此外,公积金贷款作为缺乏盈利驱动的政策性贷款,其审批程序及贷款额度等方面的确与商业贷款有所差距,在服务、效率等方面也有自身不足。但是手续办理时间上并不繁杂,在北京等一些地区,符合条件的申请人只要材料齐全,最快七个工作日内就能放款。这已与商业贷款无异。

利益“潜规则”

公积金贷款比商业贷款省钱——这已是各界的共识,在大多数情况下,消费者购买同样大小和价格的住房,使用公积金贷款一般能节省数万元的利息。

按照目前利率,以贷款金额20万元,贷款年限为20年的贷款为例,公积金贷款每月还款额约为1244元。如果选择商业贷款按基准利率计算,每月还款额约为1479元,每月还款额比公积金贷款多235元左右,总还款额多出5.6万元左右;如果按商业贷款优惠利率5.44%计算,每月还款额约1369元,每月还款额比公积金贷款多125元左右,总还款额多出3万元左右。

除节约利息之外,公积金贷款与商业贷款相比,还具有首付少、还款方式灵活、提前还款限制少等多种优势。

“拒绝公积金贷款行为本身并不能给开发商本身带来直接利益,关键是其之前可能对向他提供贷款的银行有承诺。”黄劲律师对记者表示,开发商在融资过程中,会与相关银行达成默契,开发商承诺会在旗下楼盘的销售过程中,给银行带来商业贷款收益。从这一意义上说,地产商和银行达成了一种利益共同体。

由于开发商在住房开发过程中,资金需求巨大,能否获得银行贷款将直接影响到开发商的生死存亡。为讨好银行、获得所需的贷款,开发商会承诺促使购房者使用该银行的商业贷款,从而给商业银行带来更多的住房抵押业务。

在这种情况下,相对于公积金管理中心,开发商显然更愿意跟商业银行打交道,并建立长期的合作关系,开发商内部的工作人员,也可能希望和商业银行建立一些关系。

“这样做首先可以在操作商业贷款的时候更简捷、方便;第二,私下也可能达成某种交易关系,能够实现个人利益。”黄劲律师表示。

“此行为限制了购房者的选择权,从某种意义上来说是一种垄断。”陈杰教授也表示,购房者有权力选择更适合自己的银行进行按揭贷款,因此这些行为需要从国家层面加以限制。

为何屡禁不止

“有这样的利益关系存在,肯定是违规的。”陈杰教授认为,尽管有些地区是有明确监管和处罚政策的,但处罚没有效果也就意味着处罚仍不到位。加之银行和开发商往往都具备较为复杂的资源和背景,二者形成利益集团之后,监管部门很难令其伤筋动骨。

相关资料显示,国内北京、南京、重庆、武汉等多个城市都针对开发商拒绝公积金贷款的行为规定了明确的处罚措施。这些处罚措施主要包括行政主管部门有权要求开发商改正;情节严重的,可暂停房地产开发企业项目的预售许可、网上签约;可对单位处于3000元以上3万元以下罚款等等。

显而易见,这些处罚措施难以对利润巨大的地产商产生威慑作用。即使被罚款数万元,与规避公积金贷款可能带来的商业利益相比,仍是几乎可以忽略不计。

“对于此现象的规范,实际上也是利益的博弈。”黄劲律师告诉记者,这些客观存在的问题,靠市场自身可能无法调节,还需要公权力介入进行干预。而现有的监管政策,核心问题在于执法不严,导致漏网之鱼非常多,真正被处罚的则微乎其微,没有给开发商带来真正的压力。

“此外,从司法救济方面来看,此现象现在也没有办法进行司法救济,进行诉讼也比较困难。”黄劲律师表示。

违规行为的屡禁不止,一方面是监管与处罚措施不到位,另一方面,也缺乏针对开发商的相应的激励机制。所谓堵不如疏,有专家建议,如果能在公积金贷款方面上给予开发商更多的利益反馈或者政策优惠,会促使地产商主动接受公积金贷款,这可能比强迫性的监管效果要好得多。

黄劲律师认为,这不失为一个很好的思路,但在制度设计上会有相当的困难。因为开发商本身无法从公积金贷款中受益,而银行提供给开发商的利益,公积金是无法替代的,所以这一做法需要找到适当的途径,难度非常大。

陈杰教授则认为,所谓的优惠,最终还是谁来出钱的问题,所以要看最终是什么样的优惠,要怎么优惠,公积金本来就是要让存缴人获得最大化的利益,公积金制度就相当于国家财税的一个减免,如果再转让给开发商,则需要经过立法层面的程序。

住房公积金作为惠民政策,其能否顺利落地需要多方面的努力。监管部门应加大规范及处罚力度;购房人则应积极维护自己的权益,勇于与违规行为战斗;作为核心“主角儿”的开发商,更应遵守相关规则,规避可能带来的品牌及法律风险。

[责任编辑:孙小玉]

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